Társasházat alapítana? Segítünk!
Már látható, mennyire járnak rosszul azok az osztatlan közös tulajdonú, többgenerációs lakóingatlanokban élő magánszemélyek, akik egyetlen főmérő órán mért adatok alapján fizetik a közüzemi költségeket, hiszen a rezsicsökkentett kvóta a mérőóra alapján mért fogyasztáshoz kapcsolódik.
Az osztatlan közös tulajdonú, azonban legalább kettő, külön tulajdonként bejegyezhető, elkülönült lakásból vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségből álló lakóépületek tulajdonosai a Ptk. valamint a Társasházi törvény alapján – Helyi Építési Szabályzat rendelkezéseinek betartásával – társasházat alapíthatnak, így az egyes lakások egyedi mérőórája által mért fogyasztásra érvényesíthető a rezsikedvezmény, és nem utolsó sorban, a különálló lakások akár külön is értékesíthetővé válnak.
A társasház olyan jogalany, mely önállóan jogokat szerezhet, perelhet és perelhető. A tulajdonosok a tulajdoni hányaduk szerinti mértékben felelnek a közösség egészét terhelő kötelezettségek teljesítéséért. A társasházat, így a tulajdonosok közösségét bizonyos kivételektől eltekintve a közös képviselő képviseli aki a társasház képviseletében önállóan jár el. A társasház magába foglalja a tulajdonosok külön tulajdonát képező társasházi egységeket, valamint a közös tulajdoni épületrészeket, a telket, amelyen az épület áll.
A társasház alapításához előzetesen szükséges tisztázni bizonyos földmérési kérdéseket, valamint a helyi szabályzatoknak való megfelelőséget. Amennyiben az ingatlan adottságai, valamint helyi szabályzatok alapján nincs akadálya a társasház alapításának, tehát az ingatlan felosztható legalább kettő lakásra, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiségre, és a beépítettség mértéke nem haladja meg a helyi beépíthetőségi korlátot, következő lépésként egy földmérőt szükséges felkeresni a földmérési feladatok elvégzésére.
Új társasház alapításakor a földmérő a teljes épületről változási vázrajzot készít, melyet a földhivatali kérelemmel együtt benyújt a földhivatalhoz záradékolásra (nyilvántartásba vételre), a záradékkal ellátott dokumentációt a földhivatal a földmérőnek juttatja el, aki ezt követően adja ki a záradékolt dokumentációt a megbízójának.
A változási vázrajz készítésekor a földmérő annak függvényében jár el, hogy a megbízó milyen dokumentációt bocsát a rendelkezésére. Amennyiben az alaprajzok digitálisan rendelkezésre állnak, azokat a hatályos földhivatali előírásoknak megfelelően kell átalakítani, tehát ellenőrző mérés szükséges. Ha az alaprajzok papíron vagy pdf formátumban vannak meg, az alaprajzokat újra meg kell rajzolni digitális formában, ellenőrző mérésre ebben az esetben is szükség van. Ha az épületről nincs felmérés vagy ami van az nem használható az alaprajz elkészítéséhez az alaprajzokat újra meg kell rajzolni digitális formában.
A záradékolt változási vázrajzon az egyes helyiségek pontos méretét is feltüntetve található az épület pontos alaprajza, mely alapján, a pontos adatok ismeretében el lehet készíteni a társasházi alapító okiratot.
Figyelemmel arra, hogy az alapító okiratot közjegyzői okiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett teljes bizonyító erejű okiratba kell foglalni a földhivatali bejegyzéshez, ezen a ponton javasolt felkeresnie ügyvédet, aki az okirat szerkesztésében is segítséget nyújt, továbbá a földhivatali eljárásban is képviselheti a tulajdonosokat.
Milyen adatokra, okiratokra van szükség a társasház alapító okirat megszerkesztéséhez?
Szükséges a telek ingatlan helyrajzi számára, aminek alapján az ügyvéd saját TAKARNET rendszeréről a tulajdoni lapot le tudja hívni.
Meg kell határozni a társasház nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
Szükséges rögzíteni a tulajdonosok személyi adatait és tételesen fel kell tüntetni, hogy az adott tulajdonos kizárólagos tulajdonába mely ingatlanrész kerül.
Legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére a Társasházi törvény rendelkezéseit alkalmazza, azonban határozhat úgy is, hogy a társasház szervezetére és működésére a Társasházi tv. 13. §. (3) bek. alapján a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait alkalmazza.
Az okirat szerkesztéséhez és a földhivatali bejegyzéshez is szükséges a változási vázrajz, ami pontosan tartalmazza az épület külön és közös tulajdonú épületrészeit, azok rendeltetését és alapterületét.
A társasház alapításhoz valamennyi tulajdonostárs együttműködése kell, hiszen az alapító okiratban szükséges rögzíteni az alapítók kifejezett társasház alapítási elhatározását. A tulajdonosok együttműködésének hiányában a társasház alapítás akadályba ütközhet.
Az alapító okiratnak tartalmaznia kell az alapítók személyes adatait, a külön tulajdonba kerülő ingatlanrészek (lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek) pontos meghatározását (rendeltetése, területe), a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, valamint a közösség közös nevét.
Ezen felül rögzíteni szükséges a külön tulajdonhoz kapcsolódó, valamint a közös tulajdonnal kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket, a társasház szervezetével (közgyűlés, számvizsgáló bizottság, közös képviselő, intézőbizottság) kapcsolatos rendelkezéseket.
Lehetőség van az alapító okiratban a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jogot alapítani, továbbá a tulajdonosok biztosíthatják egy-egy ingatlan mindenkori tulajdonosa részére bizonyos közös tulajdonban maradó épületrészek (pl. gépkocsi beálló) kizárólagos használatának jogát is.
A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait Szervezeti és Működési Szabályzatban szükséges rögzíteni, melyet a közösség az alakuló közgyűlésen, de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen köteles megállapítani. A Szervezeti és Működési Szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait, azaz a lakóépület házirendjét. Ezen okiratokat érdemes az alapító okirattal egy időben elkészíteni, különös figyelemmel arra a tényre, hogy a Társasházi törvény rendelkezései alapján a szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot, valamint a záradékolt vázrajzot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az ügyvédi képviselet kötelező, azonban ez kifejezetten szerencsés, tekintettel arra, hogy az alapító okirat elkészítése összetett feladat, nagy odafigyelést igényel.
A földhivatal bejegyzett társasház esetén a közös tulajdon tárgyait társasházanként tulajdoni törzslapon, a külön tulajdonban álló lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket pedig tulajdoni különlapon tartja nyilván.
A tulajdoni lappal kapcsolatos információkról itt tájékozódhat.
Válassza ügyvédi irodánkat sorházak, ikerházak társasházzá alakulása esetén is, egyértelműsítsék a tulajdoni és használati viszonyokat, szüntessék meg az osztatlan közös tulajdont segítségünkkel.
A bejegyzés tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Óvári Ügyvédi Iroda a jelen bejegyzés egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.